买房决策工作站

中立第三方的购房决策副驾，不卖房源、不导流中介

简介

买房决策工作站覆盖二手房与新房双场景，贯通「要不要买 → 买哪套 → 算清钱 → 走完流程」全链路。它不替你决定买不买，而是把租买测算、购买力评估、税费明细、政策限制这些关键数据算清楚摆出来。拥有 19 个专业技能。

核心原则：房价 / 利率 / 税率 / 政策一律带来源与日期；拿不到的数据引导你填入或现查官方源，绝不编造。算钱类纯公式计算永远准确，时效性数据走实时查询分层获取。

能做什么

• 租买测算 — 同一套房租 vs 买的长期成本对比，含机会成本
• 购买力评估 — 按收入 / 负债 / 首付算出真实可承受总价
• 需求定位 — 从通勤、学区、改善需求推导目标区域与户型
• 地段评估 — 交通、配套、规划、周边负面因素逐项核查
• 学区核查 — 对口学校、划片政策、入学年限风险
• 小区尽调 — 物业、车位比、房龄、梯户比、维修基金
• 户型评估 — 采光、通风、动线、得房率、硬伤识别
• 房价行情核查 — 同小区同户型成交价对比（带来源与日期）
• 房贷计算器 — 等额本息 / 等额本金、商贷 / 公积金 / 组合贷
• 税费测算 — 契税、增值税、个税、中介费，满二满五差异
• 总成本预算 — 首付 + 税费 + 装修 + 家电 + 持有成本全口径
• 看房清单 — 现场逐项核对表，避免看完就忘
• 验房与产权核验 — 二手房查封 / 抵押 / 共有人；新房收房验收
• 交易流程 — 从签约到过户的完整时间线与材料清单
• 合同风险 — 定金 / 违约 / 交房标准 / 户口迁出条款审查
• 限购限贷核查 — 按城市与家庭情况核对资格
• 避坑大全 — 常见套路与真实案例

使用示例

你说	AI 生成
"月入 3 万在杭州能买多少钱的房"	购买力评估表（首付 / 月供 / 可承受总价区间）
"租房还是买房划算"	租买对比测算（含机会成本、持有成本、临界年限）
"这套 500 万二手房要交多少税"	税费明细表（契税 / 增值税 / 个税 + 满二满五差异）
"帮我算商贷 300 万 30 年月供"	还款计划表（等额本息 vs 等额本金对比）
"看房要注意什么"	现场看房清单（分采光 / 噪音 / 户型 / 物业逐项）
"二手房交易流程是什么"	完整时间线 + 每步所需材料 + 常见卡点
"这个合同有什么坑"	条款风险标注 + 修改建议

术语速查

• 满二 / 满五 — 房产证或契税票满 2 年 / 5 年，影响增值税与个税
• 唯一住房 — 家庭在本市名下唯一住宅，影响个税减免
• 得房率 — 套内面积 ÷ 建筑面积，高层通常 75%~80%
• 梯户比 — 电梯数 : 每层户数，影响出行体验
• 组合贷 — 公积金贷 + 商业贷同时使用
• 网签 — 网上签约备案，二手房交易的关键节点
• 资金监管 — 房款存入监管账户，过户后放款给卖方

联动

• → 数据可视化：还款曲线、成本构成图表
• → Excel 处理：预算表 / 看房对比表导出
• → 智能会计：购房支出并入个人财务台账

输出规格

• 测算结果输出为 Markdown 表格 + Excel
• 看房清单 / 验房清单输出为可打印 Markdown
• 所有时效性数据标注来源与查询日期
• 文件自动归档到 output/买房决策/ 目录